Beste huurders,
Dit is weer de tijd dat u de afrekening van de servicekosten in uw bus ontvangt. Hier zijn altijd veel vragen over.
In een recent artikel van de Huurwijzer is aandacht aan dit onderwerp besteed.
Bron: Huurwijzer 2 / 2023, woonbond.nl
Prominente vragen over servicekosten
De Huurderslijn van de Woonbond krijgt veel vragen over de
servicekosten. Huurders worden geconfronteerd met slechte informatie,
nieuwe posten en hoge kosten. De vragen stromen vooral binnen wanneer
de meeste huurders uiterlijk eind juni de jaarlijkse afrekening hebben
ontvangen. We behandelen de antwoorden op de tien meest gestelde
vragen.
Van onduidelijke jaarafrekeningen tot hoge voorschotbedragen:
Woonbond-leden bellen met veel prangende vragen over de servicekosten. Het zijn de bedragen die vooral veel huurders van flats en etagewoningen betalen bovenop de kale huur. Daarvoor regelt de
verhuurder bijvoorbeeld de schoonmaak en verlichting van gemeenschappelijke ruimtes, de glasverzekering of andere overeengekomen diensten, zaken en voorzieningen.
In een ideale wereld is alles goed en tegen redelijke kosten geregeld. In de praktijk bellen Woonbond-leden met grote regelmaat de Huurderslijn, omdat hun verhuurder de regels overtreedt. Veel vragen kunnen direct door de deskundigen worden beantwoord. Voor lastige vragen duiken de juristen van de vereniging dieper in de materie. Regelmatig wordt geadviseerd de Huurcommissie of de kantonrechter in te schakelen. Soms wordt verwezen naar het Juridisch Loket. Laten we beginnen met een veelgehoorde vraag:
Ik heb geen jaarafrekening ontvangen. Wat nu?
Je hoort vóór 1 juli de jaarlijkse eindafrekening van het voorgaande jaar te ontvangen. Dat is de verhuurder wettelijk verplicht. In deze jaarlijkse afrekening staat hoeveel je vorig jaar vooruit hebt betaald en welke kosten de verhuurder werkelijk heeft gemaakt. Zo kun je zien of je geld terug krijgt of juist moet bijbetalen. En of de verhuurder gelijk heeft als hij/zij voor de komende tijd de voorschotbedragen wil verhogen.
Heb je op 1 juli nog geen afrekening voor 2022 ontvangen? Vraag deze dan per brief of e-mail op bij jouw verhuurder. Heb je drie weken na dit verzoek nog steeds geen afrekening gekregen? Een huurder van een sociale huurwoning kan dan de Huurcommissie inschakelen. Een huurder in de vrije sector kan naar de kantonrechter. Dat valt vooral aan te bevelen als je vermoedt dat jou te veel geld in rekening wordt gebracht. Of als je wordt geconfronteerd met een onverklaarbare verhoging van de
voorschotbedragen.
Betaal ik niet teveel?
De verhuurder moet op jouw verzoek aantonen waarop de bedragen in de eindafrekening zijn gebaseerd. Je hebt er recht op de achterliggende rekeningen van bijvoorbeeld de schoonmaker of de liftservice in te zien. De verhuurder mag alleen de werkelijk gemaakte kosten in rekening brengen. Over de servicekosten mag door de verhuurder dus geen winst worden gemaakt.
Bellers naar de Huurderslijn krijgen met enige regelmaat het advies samen op te trekken met andere huurders in hetzelfde pand of dezelfde flat. Samen sta je sterker. Als je de afrekening wantrouwt, is het
verstandig met de buren dieper in de papierberg te duiken.
Vraag de verhuurder eerst om inzage in de achterliggende stukken. Geeft de verhuurder daaraan geen gehoor of ben je het niet eens met de afrekening? Vraag dan per brief of e-mail de rekening aan te passen. De verhuurder heeft drie weken de tijd om te reageren. Daarna kan een huurder van een sociale huurwoning naar de Huurcommissie. Deze onafhankelijke commissie stelt de juiste hoogte van de servicekosten vast. Een huurder in de vrije sector kan de kantonrechter vragen een uitspraak
te doen.
Mogen de servicekosten worden verhoogd?
Jouw verhuurder mag de servicekosten alleen verhogen als hij/zij met de jaarafrekening kan aantonen dat de oude voorschotbedragen te laag zijn.
De kosten kunnen dus niet simpelweg met bijvoorbeeld 7% omhoog gaan met het argument dat alle prijzen gemiddeld met dat percentage zijn gestegen. De verhuurder zal moeten aantonen dat de doorberekende kosten van bijvoorbeeld de schoonmaker van het trappenhuis daadwerkelijk zo hard zijn opgelopen.
Zolang jouw verhuurder geen jaarafrekening verstrekt, hoef je geen verhoging van de servicekosten te accepteren. Je kunt dus gewoon het oude voorschotbedrag blijven betalen, ook al wil de verhuurder meer. Het is belangrijk dat je de verhuurder schriftelijk meldt dat je de betalingsverplichting opschort, omdat je eerst de jaarafrekening wilt ontvangen. Je zult later alsnog de verhoging moeten betalen als blijkt dat het hogere voorschotbedrag met de jaarafrekening kan worden onderbouwd. Als het om flinke bedragen gaat, kan het verstandig zijn deze bedragen alvast zelf opzij te leggen.
Mag de verhuurder het voorschot voor energie verhogen?
Het is sinds het begin van de energiecrisis een veelvoorkomende vraag van huurders met blokverwarming. Deze huurders betalen de verwarming van de eigen woning via de servicekosten of als een apart bedrag voor zogenoemde nutsvoorzieningen. Als de energierekening stijgt, verrekent de verhuurder dit met de huurders. Een van de bellers naar de Huurderslijn moest 30% meer betalen. Een ander werd geconfronteerd met een verhoging van € 200,- per maand. Soms ging het zelfs om nog
hogere bedragen.
Mag dat? Ja, het voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen mag eenmaal per jaar worden verhoogd, nadat je van de verhuurder de eindafrekening van het voorgaande jaar hebt ontvangen. Ben je het niet eens met de hoogte van het nieuwe voorschotbedrag? Dan zul je zelf moeten onderbouwen dat het voorschot hoger is dan je redelijkerwijs zou mogen verwachten. Heb je het gevoel dat de verhuurder je probeert ‘te flessen’, zoals een van de bellers het verwoordde? Vraag dan om de achterliggende rekeningen van de energieleverancier.
Vooral op de pieken van de energiecrisis probeerden verhuurders tussentijds de voorschotbedragen te verhogen, zo vertelden diverse bellers. Dat mag niet. Je kunt zo’n tussentijdse verhoging weigeren. Wel
moet je er dan rekening mee houden dat je later na ontvangst van de eindafrekening alsnog flink moet bijbetalen.
Welke kosten betaal ik voor het lappen van de ramen?
Glasbewassing is een regelmatig terugkerend onderwerp voor de Huurderslijn. Het gaat namelijk nogal eens fout. Voor bereikbare ramen die de huurder ook zelf zou kunnen lappen, mag de verhuurder de kosten van de glazenwasser in rekening brengen. Voor onbereikbare ramen mag de verhuurder alleen de arbeidskosten van de glazenwasser doorberekenen. De benodigde hoogwerker komt voor rekening van de verhuurder. Als de kosten van zo’n hoogwerker niet worden gespecificeerd, dan is de regel dat 1/3 van de rekening van de glazenwasser door de huurder en 2/3 door de verhuurder wordt betaald.
Dit is echter geen wet van meden en perzen. Het wachten is op een oordeel van de Hoge Raad.
Mijn verhuurder brengt plots nieuwe kosten in rekening. Mag dat?
Nee, de verhuurder mag niet zomaar nieuwe kosten in rekening brengen. Zo moest een huurder plots voor het eerst maandelijks € 15,- servicekosten betalen voor een glasverzekering en administratieve kosten. Dat mag niet. Tenzij de verhuurder met de huurder(s) heeft afgesproken dat er voortaan een extra service wordt geleverd waarvoor extra wordt betaald.
De verhuurder mag het servicepakket niet uitbreiden of inkrimpen zonder instemming van de huurder(s). Kan de voorgestelde service aan individuele huurders worden aangeboden? Dan kun je als individuele
huurder deze service weigeren. Kan de nieuwe service alleen aan alle huurders gezamenlijk worden geleverd, bijvoorbeeld de schoonmaak van de centrale ruimtes? Dan moet minstens 70% van de huurders instemmen.
Als minstens 70% instemt, moeten ook de nee-stemmers meegaan met de wijziging. Als je pertinent tegen bent, kun je de kantonrechter vragen zich over de kwestie te buigen. Dat moet binnen acht weken, nadat de verhuurder jou heeft laten weten dat de meeste andere huurders akkoord gaan met de nieuwe service.
Goed om te weten: instemming is alleen nodig voor een nieuwe service. Als de verhuurder het voorschot van een bestaande service verhoogt, is daarvoor geen instemming van de huurder(s) nodig. Zoals eerder gemeld, moet hij/zij de verhoging uiteraard wel met een deugdelijke afrekening kunnen onderbouwen.
Moet ik betalen voor de wasmachine?
De verhuurder mag met de huurder overeenkomen dat voor het gebruik van zogenoemde ‘roerende zaken’ servicekosten worden betaald. Dan betaal je bijvoorbeeld € 5,- per maand voor een wasmachine van € 600,- die in tien jaar wordt afgeschreven. Mits dat in het huurcontract of op andere wijze is overeengekomen. Voorbeelden van roerende zaken zijn een wasmachine, gordijnen, lampen en meubilair. ‘Roerende zaken kunnen weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de
zaak of de woonruimte te veroorzaken’, is de regel die de Huurcommissie hanteert in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten.
Deze regel komt van pas als je met de verhuurder twist wat wel en niet in rekening mag worden gebracht. Anders dan voor roerende zaken mogen voor ónroerende zaken namelijk geen servicekosten worden gevraagd. Deze onroerende zaken kunnen niet uit de woning worden weggenomen zonder de woonruimte te beschadigen. Denk aan radiatoren, een inbouwkoelkast of een tegelvloer. Voor deze onroerende zaken betaal je al via de kale huur. Die mogen dus niet via de servicekosten een tweede
keer in rekening worden gebracht.
Let op: Als de verhuurder eerder niets met je afsprak, dan mag je er vanuit gaan dat de roerende zaken bij de gehuurde woning horen. Daar hoef je dan niet plots op een later moment alsnog servicekosten voor te betalen. Van hydrofoorpompen tot zonneschermen: in de laatste anderhalf jaar zag de Huurderslijn diverse zaken voorbijkomen die na jaren gebruik plots door verhuurders in de servicekosten werden opgenomen. Dat mag dus gewoon niet.
Moet ik servicekosten betalen voor een WKO-installatie?
Een groeiend aantal complexen krijgt warmte en elektriciteit via een zogenoemde warmte-/koudeopslag (WKO). Zo’n installatie is onroerend goed en mag niet in de servicekosten worden opgenomen. Dat blijkt uit uitspraken van zowel de Hoge Raad als de Huurcommissie.
Mag een vergoeding worden gevraagd voor nieuwe zonnepanelen?
Dat mag als de verhuurder met instemming van de huurder(s) nieuwe zonnepanelen heeft geplaatst. Sterker nog: de zonnepanelen passen beter in de servicekosten dan in de huur. Het is voor de huurder financieel gunstiger als de vergoeding voor de zonnepanelen in de servicekosten
wordt verrekend. Als je door nieuwe regels vanaf 2025 steeds minder profiteert van de opgewekte elektriciteit, kan deze vergoeding namelijk worden verlaagd. Ook vervalt de vergoeding nadat de panelen zijn afgeschreven.
Let op: als de zonnepanelen al bij de bouw zijn geplaatst, worden ze vaak als onroerend goed gezien. Dan vallen ze dus onder de huur en betaal je er geen servicekosten voor.
Mijn verhuurder levert niet de service waarvoor ik betaal. Wat nu?
Het is een bekende klacht. De afgesproken service wordt niet geleverd, terwijl de verhuurder er wel maandelijks geld voor vraagt. Als je aantoonbaar te veel servicekosten betaalt, kun je deze terugvragen aan de verhuurder. Een van de bellers naar de Huurderslijn betaalt bijvoorbeeld voor het reinigen van de dakgoten, terwijl die al jaren niet worden schoongemaakt. In zo’n geval kan het betaalde voorschotbedrag tot € 0,- worden teruggebracht.
Met dwarse verhuurders blijkt het slecht kersen eten. Als de verhuurder weigert de servicekosten aan te passen, kun je zoals gezegd naar de Huurcommissie (sociale huur) of kantonrechter (vrije sector). Bij de
kantonrechter kun je doorgaans terecht tot vijf jaar nadat je de afrekening van de servicekosten uiterlijk behoort te ontvangen. De Huurcommissie hanteert een termijn van twee jaar. Voor de servicekosten van 2021 kun je dus nog tot 1 juli 2024 een procedure beginnen. Voor de servicekosten van 2022 kan dat nog tot 1 juli 2025.
Huurtoeslag voor servicekosten
Ontvang je ook huurtoeslag voor de servicekosten, willen sommige bellers naar de Huurderslijn weten. Als het aan het kabinet ligt, tellen de servicekosten vanaf volgend jaar helemaal niet meer mee in de
huurtoeslag. Tot eind 2023 krijg je in ieder geval nog huurtoeslag over vier mogelijke servicekosten. Het gaat om de kosten voor de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, de elektriciteit voor deze ruimtes, de huismeester en het gebruik van recreatieruimtes. Vaak staat in de jaarlijkse eindafrekening van de verhuurder om welke bedragen het gaat. Je mag voor elk van deze vier bedragen maximaal € 12,- per maand bij de kale huur optellen.
Servicekosten in Wet goed verhuurderschap
Gerommel met de servicekosten kan per 1 juli streng worden bestraft. Dankzij een lobby van onder andere de Woonbond zijn in de Wet goed verhuurderschap ook de servicekosten opgenomen. Als de verhuurder zich niet houdt aan de wettelijke regels, dan riskeert hij/zij een boete van maximaal € 22.500. Als alles volgens plan verloopt, openen alle gemeenten in de tweede helft van dit jaar een meldpunt, waar je signalen van slecht verhuurderschap kunt doorgeven.
- Zonder jaarafrekening hoef je geen verhoging van de servicekosten te accepteren
- Heb je het gevoel dat de verhuurder je probeert te flessen? Vraag dan om de achterliggende rekeningen
- Roerende zaken kunnen worden weggenomen zonder beschadiging van de woonruimte
- Alle huurders horen vóór 1 juli de jaarlijkse eindafrekening van de servicekosten te ontvangen.
- De schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimte is een veelvoorkomende kostenpost.
- De wasmachine is een roerende zaak waarvoor servicekosten kunnen worden gevraagd.
